时近两年，房地产调控以空前未有的力度，从各个层面予以强力抑制，房价不涨了，但也没怎么降，而作为硬币另一面的保障房，却也是羞答答、半遮面，始终浮在空中落不了地。
为什么会这样？如果谈具体原因会有千百条，但是当我们把视线拉远一些，就会发现，房地产似乎在一直左矛右盾的语境中前行，以笔者作为房地产从业人士的经验而谈，与“元规则”、“明规则”相比，地产“潜规则”才是推高房价的祸因。
系统研究中国历史“潜规则”的吴思先生曾这样论述：“在仔细揣摩了一些历史人物和事件之后，我发现支配这个集团行为的东西，经常与他们宣称遵循的那些原则相去甚远。例如仁义道德，忠君爱民，清正廉明等等。真正支配这个集团行为的东西，在更大的程度上是非常现实的利害计算。这种利害计算的结果和趋利避害的抉择，这种结果和抉择的反复出现和长期稳定性，分明构成了一套潜在的规矩，形成了许多本集团内部和各集团之间在打交道的时候长期遵循的潜规则。这是一些未必成文却很有约束力的规矩。我找不到合适的名词，姑且称之为潜规则。”
可怕的是，在中国房地产的背后有许多令人难以置信的“潜规则”。也同样有这些“未必成文却很有约束力的规矩”，一方面众多利益集团利用这些“潜规则”从中渔利，另一方面普通的购房人在“潜规则”面前尽管无辜，却也无奈，只能“变遵循”。
例如：在商品房预售制度下，一些开发商以近乎空手套白狼的方式获得资金，拿购房者的钱来做自己的开发资金。一些中介和购房者合谋签定“阴阳合同”……
从高价拿地拖延入市，一些“地王”不开发，而是选择修改规划，调整容积率；从铺天盖地、眼花缭乱的楼盘广告，到一些开发商在楼盘封顶后，见市场行情转好，价格持续上涨，就故意制造“楼盘还未达到预售条件”的假象，捂盘惜售。
一些开发商和建筑商互相勾结，有预谋、有目的、有步骤地通过先与承建方编造虚假合同，再让承建方多开建安发票的手段，人为地提高造价，增大建安成本，以少缴所得税，规避土地增值税。
一段时间以来，地方政府存在着片面追求GDP速度的误区，有的地方政府越来越变得像一个经济组织，纷纷争当市场经济的“运动员”而不是“裁判员”。在一些领导干部尤其是“一把手”的心中，自己就是CEO，就是要当资本运作和市场经营的高手，开展工作都是用“老板”的思维，动辄就算“投资、回报、产出”的账，当然，能算投入产出比的已经是好干部了。一些干部只投入不考虑产出，结果是“官升一级，欠债一屁股”。
一些地方政府为规避土地监管和金融监管而和中央部门玩“猫捉老鼠”的游戏时有发生，一些地区政府出现了“廉租房”空转，套取和挪用中央保障性住房建设补贴资金的丑闻不断被爆光。
企业和社会民众普遍存在与房地产调控政策博弈的心理，针对中央调控政策从开始的消极抵抗发展到总是逆向操作，上有政策、下有对策。
一方面，中国新生的“欧斯曼”们故伎重演，又利用波拿巴主义这种趋势来敲诈勒索，获得了惊人的暴利。而与西方资本主义国家在工业化和城市化时期“圈地运动”中的贪婪血腥相比，中国新生的“欧斯曼”中不乏官商勾结，官员在位时利用职权为开发商牟利，离任或下海后再到房地产公司担任要职；或利用职务之便，以亲属、朋友的名义，从开发商处打折购房，转手出售；等等，不一而足。
另一方面，在经济全球化的背景下，国际资本集团和炒家又加入了推高资产泡沫的博弈，我国将长期面临美欧等国转嫁危机，压迫人民币升值和输入通胀的国际环境，也将长期面临国际游资进进出出加剧房市和股市动荡的局面。而这些资金又是怎样进来的，通过什么渠道进来的，在获取暴利后又是怎么出去的，同样有太多的“潜规则”。
总之，那些在成熟的市场经济条件下被明令禁止的种种做法，在中国，在当下，似乎成为官员加官进爵、企业战胜市场风险获取暴利，个人发财的通行的“法宝”。
可以说，房地产业内的这些“潜规则”，就是推高房价的罪魁祸首，也是滋生腐败的温床。然而，这些做法之所以能够成为“潜规则”，却是深深植根于当前的社会经济政治和文化背景当中，正是当前的社会经济政治和文化背景为“潜规则”提供了成长和繁衍的土壤。
要遏制高涨的房价，必须向房地产行业中形形色色的“潜规则”开刀，必须解决一系列与“潜规则”密切关联的行业“病症”。中国的房地产业究竟应该如何定位？中国政府在住房管理领域究竟应该扮演什么样的角色？政府行为的原则和边界是什么？完全市场化、商品化能解决中国人的住房问题吗？要不要住房保障？保障性住房和商品房是个什么关系？保障性住房的覆盖范围、建设标准、实现形式如何做到无缝衔接？准入和退出又怎样实现社会公平正义？人民如何监管人民的政府？
